Les travaux de réhabilitation ayant souvent un coût conséquent, il est impératif que le projet de réhabilitation respecte les règles mises en place par le gouvernement et les communes.
Réglementation
Pour ce qui est visible ….
Les éléments visibles, ceux sur lesquels les regards se posent quand il est question de réhabilitation sont, le toit (toiture -couverture) et les façades (y compris menuiseries) .
Permis de construire ( PC) , Déclaration préalable ( DP) ?
En cas de rénovation ou de réhabilitation d'un bâtiment, tous les travaux qui créent une surface de plancher de plus de 20 m² doivent faire l'objet d'un permis de construire (Art. L. 421-1 du Code de l'Urbanisme).
Les taxes - diverses et variées - sont, en grande partie, calculées à partir de la surface de plancher des constructions. Il est donc logique d'un point de vue fiscal qu'il soit absolument nécessaire de déclarer toute création significative de surface donc de revenus.
Il est aussi nécessaire de déposer une demande de permis de construire en cas de :
- Modification du volume du bâtiment,
- Modification ou de création d'une ouverture,
- Changement de destination (par exemple : transformer un bâtiment industriel en logement)
Si au moins deux de ces conditions sont remplies, une demande de permis de construire (PC) est nécessaire.
Si la surface créée ajoutée à la surface de plancher existante dépasse 150 m²(hors secteur agricole), le recours à un architecte sera alors incontournable.
En revanche, si vous ne faites qu'une de ces trois modifications, une simple déclaration préalable (DP) sera suffisante (sauf certains cas notamment en cas de création ou modification d'établissements recevant du public : ERP).
Pour ce qui améliore les performances thermiques et écologiques
Thermique :
La réglementation s’applique dès lors que vous commencez des travaux d’amélioration de l’isolation ou de rénovation de l’enveloppe de votre logement.
L’élément qui caractérise la qualité d’une isolation est la résistance thermique.
Cette résistance thermique, notée « R » d’une paroi rénovée doit être supérieure ou égale au niveau minimal réglementaire, qui dépend de la zone climatique. Elle figure sur l’emballage des produits marqués CE ou certifiés (Avis Technique, CSTBat, NF, ACERMI … ), pour les isolant la résistance thermique R est donnée , on peut aussi avoir la conductivité thermique du matériau ( R = épaisseur/ conductivité)
Exemple: Un isolant TH 32 signifie une conductivité thermique ( λ) de 0,032(W/m.k).
Si l’isolant fait 10 cm, la résistance sera de 0,1m/O,032 soit 3,125 m².K/w
Ce petit calcul permet de déterminer l’épaisseur minimum en fonction de la résistance thermique imposée :
Valeurs des résistances thermiques depuis janvier 2023 en fonction des régions :
* R = 2,1 possible pour adapter l’épaisseur d’isolant nécessaire à la hauteur libre disponible si celle-ci est limitée par une autre exigence réglementaire.
** R = 4 possible si la diminution de surface habitable est supérieure à 5 % en raison de l’épaisseur de l’isolant.
*** R = 3 possible dans les cas suivants : l’épaisseur d’isolation implique un changement des huisseries, ou un relèvement des garde-corps ou des équipements techniques, ou l’épaisseur d’isolation ne permet plus le respect des hauteurs minimales d’évacuation des eaux pluviales et des relevés, ou l’épaisseur d’isolation et le type d’isolant utilisé implique un dépassement des limites de charges admissibles de la structure.
Seules les valeurs déclarées dans ce cadre peuvent être utilisées pour vérifier le respect de la réglementation.
Ecologie
Les exigences de la réglementation diffèrent en fonction des systèmes installés pour chauffer ou rafraîchir et ventiler votre logement, ainsi que pour produire votre eau chaude.
L’étiquette énergétique :
Les pompes à chaleur
Le règlement européen « Eco-conception » impose que les pompes à chaleur moyenne et haute température aient une efficacité énergétique saisonnière de 100 % au minimum et les pompes à chaleur basse température de 115 % au minimum. Les pompes à chaleur de moins de 70 kW affichent une étiquette énergie qui permet de repérer les mieux classées énergétiquement.
Le chauffage au bois
Le règlement européen « Eco-conception » encadre l’efficacité énergétique saisonnière minimale et les niveaux d’émissions de polluants maximaux pour les différents types d’appareils de chauffage au bois vendus aux particuliers :
Les chaudières à gaz
Le règlement européen « Eco-conception » impose que les chaudières aient une efficacité énergétique saisonnière de 86 % au minimum. Les chaudières affichent une étiquette énergie qui permet de repérer facilement les mieux classées énergétiquement.
Le chauffage électrique
Le règlement européen « Eco-conception » impose aux radiateurs électriques une efficacité énergétique saisonnière de 38 % au minimum pour des radiateurs d’une puissance > 250 W, 37 % au minimum pour les radiateurs d’une puissance ≤ 250 W.
Tout nouvel émetteur (sauf ceux à accumulation ou intégrés et ceux ayant une fonction sèche-serviette) doit être équipé ou associé à une détection automatique de présence/absence ou à une détection automatique de l’ouverture des fenêtres. Le label performance NF*** satisfait à ces exigences.
Pour ce qui est protégé
Dans le cas où votre bâtiment se trouve dans la périphérie d’un monument historique ou s’il en est un lui-même, aucune activité de rénovation ne saurait démarrer sans l’accord d’un architecte certifié. De plus, pour respecter une harmonisation (culturelle ou historique), la commune se réserve le droit de choisir la couleur du toit et de la façade.
En outre, en fonction de la région et de l’histoire, les communautés fixent leurs propres règles.
Monuments historique
Un monument historique est un immeuble (bâti ou non bâti : bâtiment, ouvrage d’art, jardin, place publique, grotte ornée, site archéologique, etc.) ou un objet mobilier (objet d’art, meuble, orgue, bateau, machine, etc.) recevant un statut juridique destiné à le protéger pour son intérêt historique, artistique, technique ou scientifique afin qu’il soit conservé, restauré et mis en valeur.
Ce statut de « monument historique » est une reconnaissance par la Nation de l’intérêt patrimonial d’un bien. Cette protection implique une responsabilité partagée entre les propriétaires et la collectivité nationale au regard de sa conservation et de sa transmission aux générations à venir.
Il existe deux niveaux de protection au titre des monuments historiques : l’inscription et le classement.
Monuments historiques classés
Pour les monuments historiques classés, il faut contacter la Direction régionale des affaires culturelles (Drac: Drac : Direction régionale des affaires culturelles) en s’adressant aux unités départementales de l'architecture et du patrimoine (UDAP) ou à la conservation régionale des monuments historiques (CRMH).
En application de l'article L. 621-9 du code du patrimoine, l'immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé ou faire l'objet de travaux de restauration ou de modification sans autorisation délivrée par le préfet de région.
La procédure de délivrance de l'autorisation de travaux est prévue par les articles R. 621-11 à R. 621-14. Cette autorisation est affichée sur la voie publique pendant toute la durée du chantier (R. 621-16).
Les travaux autorisés s'exécutent sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques qui s'exerce dès le début des études documentaires et techniques préparatoires puis tout au long des travaux jusqu'à leur achèvement (R. 621-20).
La maîtrise d’œuvre de ces travaux doit être confiée à des catégories de professionnels spécialisés déterminées à l'article R. 621-26 pour les travaux de réparation et aux articles R. 621-27 et R. 621-28 pour les travaux de restauration.
Monuments historiques inscrits
Pour les monuments historiques inscrits, il faut contacter la Direction régionale des affaires culturelles (Drac: Drac : Direction régionale des affaires culturelles) en s’adressant aux unités départementales de l'architecture et du patrimoine (UDAP) ou à la conservation régionale des monuments historiques (CRMH).
Le propriétaire a la responsabilité de la conservation du monument historique inscrit qui lui appartient (L. 621-29-1). Il est maître d'ouvrage des travaux (L. 621-29-2).
En application de l'article L. 621-27 du code du patrimoine, l'immeuble inscrit au titre des monuments historiques ne peut faire l'objet d'aucune modification sans que le préfet de région en ait été avisé quatre mois auparavant (R. 621-60).
Lorsque les travaux envisagés sont soumis à un permis (de construire, de démolir ou d'aménager) ou à une déclaration préalable au titre du code de l'urbanisme, la délivrance du permis ou la non-opposition à la déclaration préalable ne pourra intervenir sans l'accord du préfet de région.
Les travaux autorisés s'exécutent sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques qui s'exerce tout au long des travaux jusqu'à leur achèvement (R. 621-65).
La maîtrise d’œuvre de ces travaux doit être confiée à un architecte dès lors qu'ils sont soumis à permis de construire au titre du code de l'urbanisme. Aucune exigence particulière de qualification de l'architecte n'est requise.
Lorsqu'un immeuble présente un risque pour la sécurité ou la santé des personnes, l'autorité compétente (maire ou président d’EPCI (Établissement public de coopération communale) pour la sécurité ou préfet pour la santé des personnes) peut ordonner les mesures indispensables pour remédier à cette situation (article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation et L. 511-19 du même code pour la procédure d'urgence).
Avant d'ordonner la réparation ou la démolition d'un immeuble inscrit au titre des monuments historiques insalubre ou qui présente un défaut de solidité, l'autorité compétente sollicite l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
Elle l’informe dans le cadre de la procédure d’urgence.
En cas de démolition totale ou partielle, les éléments d'architecture ou de décoration qui sont susceptibles d'être réemployés pour la restauration ou la reconstruction de l'immeuble ou qui présentent un intérêt historique ou artistique sont déposés en conservation, en tenant compte des indications de l'architecte des Bâtiments de France (article R. 511-4 du code de la construction et de l'habitation).